Auswirkung der Änderung der Gewerbesteuer (Juli 2026) auf Immobilien‑GmbHs: Rechenbeispiele Frankfurt, München, Berlin

Was genau änderte sich — Gesetzesquelle und Geltungszeitraum

Die Änderung ist im „Neunten Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht sowie im Steuerrecht“ enthalten und wurde im Bundesgesetzblatt am 2. Juli 2026 verkündet. Durch Artikel 8/9 des Gesetzes wird in § 16 GewStG die Zahl „200“ durch „280“ ersetzt. Die Verkündungs‑ und Gesetzestexte belegen die Verkündung am 02.07.2026; die Neuregelung gilt ab dem Erhebungszeitraum 2027 (also für die Gewerbesteuerfestsetzungen ab dem Haushalts-/Wirtschaftsjahr 2027). ([vlex.de](https://vlex.de/vid/bundesgesetzblatt-teil-i-neuntes-1127442870?utm_source=openai))

Wie die Gewerbesteuer berechnet wird (kurz, mit der Formel)

Zwei Fakten sind wichtig. Erstens wird der Gewerbeertrag nach den Regeln des GewStG ermittelt und mit der gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert, um den Gewerbesteuermessbetrag zu erhalten. Zweitens wendet die Gemeinde den Hebesatz auf diesen Messbetrag an. Gesetzestext und BMF‑Glossar nennen die Steuermesszahl mit 3,5 % und zeigen die Rechenweise; formal gilt: Gewerbesteuer = Gewerbeertrag × 3,5 % × (Hebesatz ÷ 100). Beispiel: ein Hebesatz von 460 % ergibt eine effektive Steuerlast von 0,035 × 4,60 = 16,10 % des Gewerbeertrags. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/gewstg/BJNR009790936.html?utm_source=openai))

Welche kommunalen Hebesätze wir für die Beispiele verwenden

Die kommunalen Hebesätze variieren nach Stadt und Haushaltsjahr. Für die Rechenbeispiele benutze ich die veröffentlichten Zahlen 2026/2027: Frankfurt am Main — Hebesatz 460 % (IHK/kommunale Übersicht 2026), München — Hebesatz 490 % (Stadt‑Webseite), Berlin — Hebesatz 410 % (Haushaltsentwurf/Senatsunterlagen). Diese amtlichen bzw. kommunalen Veröffentlichungen bilden die Grundlage der Beispiele. Hinweis: Die Mindestanhebung von 200 % auf 280 % erhöht nur die Untergrenze; Städte, die bereits höhere Hebesätze festlegen, ändern ihre Sätze dadurch nicht automatisch. ([frankfurt-main.ihk.de](https://www.frankfurt-main.ihk.de/blueprint/servlet/resource/blob/7003474/94037b29f87974a121b46599e88a8030/ranking-gewerbesteuerhebesaetze-2026-des-ihk-bezirks-frankfurt-data.pdf?utm_source=openai))

Rechenbeispiele (einfacher Einzelfall zur Klarheit)

Annahmen (vereinfachter Einzelfall): Eine immobilienhaltende GmbH weist einen steuerpflichtigen Gewerbeertrag von 100.000 € aus. Hinzu‑/Kürzungen, Verluste und konzerninterne Anpassungen bleiben unberücksichtigt, damit die Wirkung des Hebesatzes deutlich wird.

Rechnung Messbetrag: 100.000 € × 3,5 % = 3.500 €.

Frankfurt (Hebesatz 460 %): 3.500 € × 4,60 = 16.100 € → effektiver Satz 16,10 % des Gewerbeertrags. ([frankfurt-main.ihk.de](https://www.frankfurt-main.ihk.de/blueprint/servlet/resource/blob/7003474/94037b29f87974a121b46599e88a8030/ranking-gewerbesteuerhebesaetze-2026-des-ihk-bezirks-frankfurt-data.pdf?utm_source=openai))

München (Hebesatz 490 %): 3.500 € × 4,90 = 17.150 € → effektiver Satz 17,15 % des Gewerbeertrags. ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/service/info/gewerbesteuer/1074725/n0/?utm_source=openai))

Berlin (Hebesatz 410 %): 3.500 € × 4,10 = 14.350 € → effektiver Satz 14,35 % des Gewerbeertrags. ([gesetze.berlin.de](https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/jlr-HGBE2026_2027rahmen/part/X?utm_source=openai))

Erläuterung: Bei einer GmbH mit 100.000 € Gewerbeertrag bestimmt vor allem der kommunale Hebesatz die Höhe der Gewerbesteuer. Die bundesrechtliche Mindestanhebung auf 280 % (wirkt ab Erhebungszeitraum 2027) setzt nur eine höhere Untergrenze – der Unterschied ist für Städte, die bereits hohe Hebesätze haben, materiell gering. ([vlex.de](https://vlex.de/vid/bundesgesetzblatt-teil-i-neuntes-1127442870?utm_source=openai))

Praktische Hinweise und was Sie als Nächstes prüfen sollten

1) Vergleichen Sie bei Standortentscheidungen stets die für den relevanten Erhebungszeitraum geltenden Hebesätze — Gemeinden beschließen Hebesatzänderungen in Haushalts‑/Satzungsakten. 2) Die vereinfachten Beispiele ersetzen kein vollständiges Steuer‑Modell: Immobilien‑GmbHs unterliegen häufig Hinzurechnungen (z. B. zinsbezogene Add‑backs), Verlustvorträgen und Verrechnungsfragen bei mehreren Betriebsstätten. 3) Die Mindestanhebung wurde am 02.07.2026 verkündet und wirkt ab Erhebungszeitraum 2027 — lassen Sie durch eine/n deutsche/n Steuerberater/in prüfen, wie sich das auf Körperschaftsteuer, Ausschüttung und lokale Sonderregelungen auswirkt. 4) Verwenden Sie für verbindliche Zahlen die Haushaltssatzung bzw. Hebesatzsatzung der jeweiligen Stadt; die weiter unten genannten Quellen verweisen auf die kommunalen Veröffentlichungen. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuerberatung. ([vlex.de](https://vlex.de/vid/bundesgesetzblatt-teil-i-neuntes-1127442870?utm_source=openai))