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Zweitwohnungssteuer‑Vergleich 2026: Berlin, München, Hamburg, Potsdam, Stuttgart
Wie fünf deutsche Städte die Zweitwohnungssteuer 2026 berechnen, wer sie zahlt und wie Sie sie anmelden. Mit amtlichen Quellen für München, Hamburg und Potsdam; Hinweis, dass Berliner und Stuttgarter Satzungen innerhalb des Suchbudgets nicht eindeutig nachgewiesen werden konnten.
Kurzfassung — was die Zweitwohnungssteuer ist und die gemeinsame Bemessungsgrundlage
Die meisten Gemeinden, die eine Zweitwohnungssteuer erheben, berechnen diese als Prozentsatz der Jahresnettokaltmiete oder einer vergleichbaren fiktiven Nettokaltmiete. Steuerpflichtig ist in der Regel die Inhaberin bzw. der Inhaber der Zweitwohnung — also die Person, die die Wohnung als Nebenwohnsitz nutzt (Mieter oder selbstnutzender Eigentümer). Die Höhe des Satzes, die genaue Definition der "Zweitwohnung" und mögliche Ausnahmen (etwa berufliche Gründe) regeln die Kommunen. Auf den folgenden Amtseiten finden Sie die Formulare und Befreiungsmöglichkeiten; verwenden Sie immer die offiziellen Formulare der jeweiligen Stadt.
München — Berechnung, wer anmeldet und wichtige Hinweise
In München bemisst sich die Steuer nach der Jahresnettokaltmiete. Seit dem 1. Januar 2022 beträgt der Satz in der Zweitwohnungsteuersatzung 18 % der Jahresnettokaltmiete; bei Entstehung oder Wegfall im Kalenderjahr wird anteilig berechnet. Auf der Service‑Seite der Stadt und im Formular zur Zweitwohnungsteuer heißt es, dass der Erwerb oder die Aufgabe einer Zweitwohnung innerhalb eines Monats anzuzeigen ist; die Anmeldung bzw. Abmeldung nach dem Bayerischen Melderecht gilt als Anzeige. Die Stadt stellt das Erklärungsformular bereit und verlangt Mietvertrag oder Nachweise. Für Einwohner mit geringem Einkommen existiert ein Befreiungsverfahren (Antrag; Fristen auf der Seite).
Hamburg — Satz, Ausnahmen und Anmeldung
Die Hamburger Finanzamts‑Seite führt aus, dass die Steuer als Prozentsatz der Nettokaltmiete berechnet wird. Der aktuell genannte Satz beträgt 8 % der Nettokaltmiete. Wer in Hamburg eine Nebenwohnung innehat oder innehaben müsste, ist zur Abgabe einer Zweitwohnungsteuererklärung verpflichtet. Bei Mietverhältnissen reicht der Mieter die Erklärung ein; Vermieter müssen nicht grundsätzlich erklären, sind aber auskunftspflichtig. Die Seite listet die nötigen Nachweise für Abmeldungen (Kündigungsbestätigung, Meldebescheinigung u. ä.) und regelt die beruflich bedingten Befreiungen.
Potsdam — aktuelle Änderung und Bedeutung
Die Potsdamer Zweitwohnungsteuersatzung wurde in der Stadtverordnetenversammlung am 3. Dezember 2025 geändert (Veröffentlichung im Amtsblatt vom Januar 2026). Die konsolidierte Lesefassung und das Serviceangebot der Stadt zeigen: Potsdam erhebt 25 % der Nettokaltmiete als Zweitwohnungssteuer; die Steuer wird durch einen Bescheid festgesetzt und erfordert eine Erklärung. Die Stadt weist auf die Anzeigepflicht hin – Entstehen oder Wegfall einer Zweitwohnung ist zu melden – und beschreibt das Festsetzungs‑ und Widerspruchsverfahren.
Berlin und Stuttgart — was bestätigt wurde (und was nicht gefunden wurde)
Innerhalb des vorgegebenen Suchbudgets wurden die amtlichen Seiten bzw. konsolidierten Satzungen für München, Hamburg und Potsdam gefunden und sind unten belegt. Eine amtliche, aktuell eindeutig bezifferte Satzung für Berlin und eine solche für Stuttgart ließ sich in den drei Suchen nicht zuverlässig identifizieren. Beide Städte können eine Zweitwohnungssteuer erheben; die konkreten Sätze und mögliche jüngere Änderungen müssen Sie auf den jeweiligen Seiten der Stadtkämmerei bzw. des Finanzamts oder im Ortsrecht prüfen. Falls der genaue Satz für Ihre Entscheidung wichtig ist: Holen Sie bitte eine Bestätigung von der zuständigen Stadtverwaltung ein.
Praktische Checkliste für Käufer und Expatriates
1) Klären Sie, ob die Wohnung Haupt- oder Nebenwohnung sein soll und prüfen Sie die kommunale Definition. 2) Verwenden Sie das städtische Formular zur Zweitwohnungsteuer (München: Service‑Seite und Formular‑PDF; Hamburg: Finanzamt‑Seite; Potsdam: Serviceportal), um die Erklärung oder einen Befreiungsantrag einzureichen. 3) Halten Sie Mietvertrag, Rückgabeprotokoll oder Meldebescheinigung bereit – die Städte listen diese Nachweise. 4) Bei fortlaufender Steuerpflicht oder als ausländischer Eigentümer sollten Sie vor dem Kauf einen deutschen Steuerberater (Steuerberater) konsultieren; Fragen zur Haftung und zu Rechtsmitteln sind oft einzelfallabhängig.
Nichts auf dieser Seite ist Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Preisspannen sind indikative Angebotspreise und weichen zwischen den Quellen methodisch bedingt voneinander ab. Prüfen Sie jede Zahl mit einem Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt, bevor Sie Kapital binden.
