BFH II R 1/24 (17. Juni 2026) — Grunderwerbsteuer und Zahlungen an Dritte: drei Prüfungen für ausländische Käufer vor der Unterzeichnung

Die Entscheidung — was der BFH sagte (17. Juni 2026)

Der Bundesfinanzhof (BFH), II. Senat, hat mit Urteil II R 1/24 vom 17. Juni 2026 (ECLI:DE:BFH:2026:U.170626.IIR1.24.0) das maßgebliche Kriterium präzisiert: Leistungen des Erwerbers an einen Dritten gehören nur dann zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung (§ 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG), wenn der Dritte in einer derart starken Rechtsposition ist, dass er den Grundstückserwerb verhindern kann und will, und der Erwerber in Kenntnis dieser Verhältnisse leistet. Der BFH hob das Urteil des Finanzgerichts auf und verwies die Sache zurück; das Finanzgericht muss die tatsächlichen Verhältnisse neu würdigen.

Warum das für ausländische Käufer wichtig ist

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich grundsätzlich nach der Gegenleistung (vgl. § 1 und § 9 GrEStG). Das BFH‑Urteil schränkt ein, welche Zahlungen an Dritte automatisch zur Bemessungsgrundlage hinzugerechnet werden: Entscheidend sind (a) eine Drittpartei mit tatsächlicher Blockierungs‑ oder Entscheidungsgewalt und (b) die Zahlung des Erwerbers in Kenntnis dieser Lage. Für Auslandsinvestoren mit komplexen Zahlflüssen — etwa Treuhand‑ oder Kompensationszahlungen, Ablöse an frühere Käufer oder lokale Vereinbarungen — verschiebt sich die Sorgfaltspflicht weg vom pauschalen Misstrauen gegenüber jeder Drittzahlung hin zur Erfassung der konkreten Rechtslage und des Zahlungszwecks.

Drei Vertrags‑ und Notarprüfungen, die Sie vor der Unterzeichnung durchführen sollten

1) Erfassen und dokumentieren Sie Drittrechte, die den Erwerb verhindern oder substituieren können. Recherchieren Sie im Grundbuch und bei zivilgerichtlichen Akten nach Optionen, Wiederkaufsrechten, anhängigen Klagen, Abtretungen von Kaufrechten oder anderen vollstreckbaren Positionen. Der BFH verlangt, dass der Dritte in einer „derart starken Rechtsposition“ ist, dass er den Erwerb verhindern könnte; halten Sie die tatsächlichen Gründe für Ihre Einschätzung schriftlich fest. Verlangen Sie eine Verkäufer‑Erklärung und Kopien relevanter Prozessakten. (Quelle: BFH II R 1/24, 17. Juni 2026.)

2) Dokumentieren Sie Ihre Kenntnis und den Zweck der Zahlung. § 9 kommt nach dem BFH nur zur Anwendung, wenn der Erwerber in Kenntnis dieser Verhältnisse leistet – also wusste, dass die Zahlung dazu dient, den Dritten zum Absehen vom Erwerb zu bewegen. Lassen Sie im Kaufvertrag und im Notarprotokoll festhalten, wer wem zahlt, zu welchem Zweck und ob es sich um Kaufpreisbestandteile oder um separate Vereinbarungen (z. B. Schuldübernahme) handelt. Wenn die Zahlung nicht Teil des Kaufpreises sein soll, verlangen Sie eindeutige Zuweisungsklauseln und Verkäufer‑Garantieerklärungen. (Quellen: BFH II R 1/24; § 9 GrEStG.)

3) Trennen Sie Zahlungsflüsse durch Treuhand und notariellen Urkundenvermerk. Fordern Sie das Notariat auf, Zahlungen an ein Notaranderkonto zu koppeln und die Freigabe an das Erfüllen der Bedingung zu knüpfen, dass der Dritte seine Rechte zurücknimmt. Lassen Sie etwaige Rücknahmen oder Verzichtserklärungen des Dritten als eigene, belegbare Erklärung abgeben (Gerichtsverzicht, Rücknahme der Klage). Verlangen Sie, dass der Notar in der Urkunde ausdrücklich auflistet, welche Beträge Kaufpreis und welche separate Kompensationen sind. Diese Dokumentation ist entscheidend, falls das Finanzamt die Bemessungsgrundlage prüft; der BFH hat die Sache zur erneuten Feststellung der Tatsachen an das Finanzgericht zurückverwiesen. (Quellen: BFH II R 1/24; § 9 GrEStG.)

Praktische Vorsichtshinweise und nächste Schritte

Das BFH‑Urteil verengt die Kategorie der Drittzahlungen, die automatisch die Bemessungsgrundlage vergrößern, beseitigt das Prüfungsrisiko jedoch nicht. Erkennt das Finanzamt, dass ein Dritter über entscheidende Blockierungsrechte verfügte und der Erwerber zur Sicherung des Erwerbs gezahlt hat, kann es nachversteuern. Der BFH hat ausdrücklich das Finanzgericht angewiesen, die Beweiswürdigung zur starken Rechtsposition des Dritten und zur Kenntnis des Erwerbers neu vorzunehmen. Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf Standardklauseln.

Vor der Unterzeichnung sollten Sie vom Notar die Zahlungsaufteilung protokollieren lassen, Verkäufer‑Garantien zu Drittrechten verlangen, Verzichtserklärungen oder Gerichtsaufhebungen des Dritten einholen und einen in Deutschland zugelassenen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht hinzuziehen. Dieser Artikel stellt die Entscheidung dar; er ersetzt keine persönliche Beratung.