Möbliertes Wohnen 2026: Steuern, Kaution, Inventar, Kurzzeitvermietung

Welche steuerlichen Regeln gelten für möblierte Vermietung?

Einkünfte aus der Vermietung möblierter Wohnungen fallen grundsätzlich unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Das bedeutet: Mieteinnahmen sind in der Einkommensteuererklärung anzugeben; abzugsfähig sind Werbungskosten wie Fremdkapitalzinsen, Instandhaltung, Versicherungen, Verwalterhonorare und Abschreibungen. § 21 EStG ist die maßgebliche Norm und der Ausgangspunkt für die Deklaration von Vermietungseinkünften. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__21.html?utm_source=openai))

Wichtig: Reine Vermietung bleibt in der Regel § 21‑Einkunft. Werden hingegen umfangreiche hotelähnliche Dienstleistungen erbracht (z. B. tägliche Reinigung, Empfangsdienst, Verpflegung), kann die Tätigkeit als gewerblicher Betrieb einzustufen sein — dann gelten andere Steuerregeln (Gewerbesteuer, andere Besteuerungsarten). Hierzu sollten Sie eine steuerliche Einzelfallprüfung veranlassen.

Kaution — das Wesentliche (§ 551 BGB)

Die Kautionshöhe ist gesetzlich begrenzt. Nach § 551 BGB darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Kaltmiete ohne als Vorauszahlung oder Pauschale ausgewiesene Betriebskosten betragen; die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die Kaution ist als fremdes Vermögen zu behandeln; das Gesetz schützt Mieter, und Verstöße können zu Rückzahlungs‑ oder Schadenersatzforderungen führen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html?utm_source=openai))

Praktischer Rat: Legen Sie die Kaution auf ein separates, verzinstes Konto, führen Sie eine genaue Buchung und bereiten Sie die fristgerechte Rückzahlung nach Mietende vor.

Möbel & Inventar — Sofortabschreibung (GWG) oder AfA

Bewegliche Wirtschaftsgüter, die Sie in eine Vermietung einbringen (Bett, Sofa, Einbauschrank, Küche), sind steuerlich abzubildende Wirtschaftsgüter. Entscheidend sind zwei bundesrechtliche Regeln:

- Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG): Nach § 6 EStG liegt die Grenze für die Sofortabschreibung bei 800 € (Anschaffungskosten ohne abziehbare Umsatzsteuer). Wirtschaftsgüter bis einschließlich 800 € können im Anschaffungsjahr voll als Aufwand angesetzt werden. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html?utm_source=openai))

- Teurere Gegenstände sind zu aktivieren und über die Nutzungsdauer abzuschreiben (AfA) nach § 7 EStG. § 7 EStG regelt die Absetzungen für Abnutzung; für die konkrete Nutzungsdauer nutzen Steuerpflichtige die amtlichen AfA‑Tabellen oder lassen sich von einem Steuerberater beraten. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html?utm_source=openai))

Führen Sie ein Inventarverzeichnis mit Anschaffungsdatum, Nettokosten und erfasstem Abschreibungsweg (GWG oder AfA); das ist der wichtigste Nachweis bei Betriebsprüfungen.

Kurzzeitvermietung und Zweckentfremdungssatzungen — worauf Sie achten müssen

Kommunale Vorschriften regeln, ob und wie Sie Wohnraum kurzzeitig vermieten dürfen. Städte erlassen Zweckentfremdungssatzungen, um Wohnraum vor touristischer oder gewerblicher Nutzung zu schützen. Beispiel Köln: Kurzzeitvermietung muss angezeigt werden; die zulässige Obergrenze liegt bei grundsätzlich 90 Tagen pro Kalenderjahr für eine Wohnung; bei Überschreitung ist eine Zweckentfremdungsgenehmigung und eine Wohnraum‑Identitätsnummer erforderlich. Die Informationen zum 90‑Tage‑Regime und zur Anzeige finden sich auf den Seiten der Stadt Köln. ([stadt-koeln.de](https://www.stadt-koeln.de/artikel/62031/index.html?utm_source=openai))

Auch Berlin verlangt in vielen Fällen eine Genehmigung; das Zweckentfremdungsverbot sieht zudem vor, dass in bestimmten Fällen Ersatzwohnraum zu schaffen ist. Informieren Sie sich vor der Vermarktung über Gebühren, Anzeigepflichten und Bußgelder – Nichtbeachtung kann zum Ende der Vermietung und zu hohen Sanktionen führen. ([parlament-berlin.de](https://www.parlament-berlin.de/ados/19/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo19-225.pdf?utm_source=openai))

Praktische Checkliste für Investoren und Expat‑Vermieter

1) Behandeln Sie möblierte Vermietung wie sonstige Vermietung: Deklaration unter § 21 EStG, vollständige Belege führen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__21.html?utm_source=openai))

2) Kaution: Separates, verzinstes Konto, drei Monatskaltmieten‑Obergrenze nach § 551 BGB. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html?utm_source=openai))

3) Inventar: Jedes Teil erfassen; GWG‑Regel für Gegenstände bis 800 € (§ 6 EStG) anwenden, teurere Gegenstände aktivieren und über AfA abschreiben (§ 7 EStG). ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html?utm_source=openai))

4) Prüfen Sie die Gemeinderegeln: Bei Kurzzeitvermietung vorab über Anzeigen- und Genehmigungspflichten informieren (z. B. Köln: 90‑Tage‑Regel; Berlin: Genehmigungsvorschriften). ([stadt-koeln.de](https://www.stadt-koeln.de/artikel/62031/index.html?utm_source=openai))

5) Bei Unsicherheit über Gewerblichkeit oder Abschreibungsdauern: Steuerberater beauftragen. Dies ist keine individuelle Steuerberatung.