Kauf bei einer Zwangsversteigerung in Deutschland (Sep 2026)

Wo Sie amtliche Versteigerungstermine finden

Jede Zwangsversteigerung in Deutschland wird vom Amtsgericht im Bezirk des Grundstücks durchgeführt. Ihre ersten Anlaufstellen sollten das zentrale ZVG‑Portal und die Website bzw. das Informationsblatt des zuständigen Amtsgerichts sein. Viele Amtsgerichte verweisen ausdrücklich auf das ZVG‑Portal zur amtlichen Terminbekanntgabe; zusätzlich werden Termine wie gewohnt an der Gerichtstafel ausgehängt oder in einem Merkblatt für Bieter veröffentlicht. ([zvg-portal.de](https://zvg-portal.de/index.php?button=handbuch&sess_clean=1&utm_source=openai))

Prüfen Sie immer die Portal‑Angabe gegen die Kontaktdaten des Amtsgerichts auf dessen Website: Versteigerungen können kurzfristig ausfallen oder verlegt werden. ([zvg-portal.de](https://zvg-portal.de/index.php?button=handbuch&sess_clean=1&utm_source=openai))

Wie der Verkehrswert (Marktwert) ermittelt wird

Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert. § 194 BauGB bestimmt den Verkehrswert als den Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten sowie den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Diese Legaldefinition ist Ausgangspunkt für das gerichtliche Gutachten in ZVG‑Verfahren. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__194.html?utm_source=openai))

Die methodischen Vorgaben liefert die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). In der ImmoWertV sind die zulässigen Verfahren (Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert), die Anwendung von Baupreisindizes und die Verwendung von Liegenschaftszinssätzen geregelt; das Vollstreckungsgericht beschafft in der Regel ein formelles Verkehrswertgutachten nach diesen Regeln, das in der Geschäftsstelle eingesehen werden kann. ([gesetze-im-internet.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.juris.de/immowertv_2022/BJNR280500021.html?utm_source=openai))

Ablauf einer Versteigerung kurz erklärt

Das ZVG regelt das Verfahren, die Voraussetzungen für die Anordnung der Versteigerung und die Formalien des Termins. Das Gericht bestimmt den Versteigerungstermin, nennt gegebenenfalls das Mindestgebot und weist auf bestehende Rechte hin; im Termin werden die Bedingungen bekannt gegeben und Gebote entgegengenommen. Das Gesetz enthält genaue Bestimmungen darüber, wer bieten darf, wie der Zuschlag erteilt wird und welche Rechtswirkungen der Zuschlag hat. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/BJNR000970897.html?utm_source=openai))

In der Praxis veröffentlichen Gerichte Merkblätter mit einer verpflichtenden Selbsterklärung, Identitäts‑ und Zahlungsanforderungen (Sicherheitsleistung) sowie dem Hinweis, wo das Verkehrswertgutachten eingesehen werden kann. Ebenso weisen Amtsgerichte darauf hin, dass das Gericht weder die Richtigkeit der Grundbucheintragungen noch den Zustand des Grundstücks übernimmt. Lesen Sie diese Hinweise unbedingt vor einer Anreise. ([ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de](https://ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de/landgerichtsbezirk-frankfurt-am-main/amtsgericht-frankfurt-am-main/versteigerungstermine?utm_source=openai))

Drei juristische Prüfungen, die Nicht‑Residenten durchführen sollten

1) Grundbuch und im Termin aufgeführte Rechte prüfen. Das Verkehrswertgutachten und die Bekanntmachung weisen auf bestehende Lasten und Rechte (Hypotheken, Grundschulden, Nießbrauch, Dienstbarkeiten, Vormerkungen) hin. Das Vollstreckungsgericht stützt sich auf das Grundbuch; von einer lastenfreien Übertragung darf nicht ausgegangen werden. Lassen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug beim zuständigen Grundbuchamt besorgen und von einem deutschen Anwalt oder Notar prüfen. ([justiz.bayern.de](https://www.justiz.bayern.de/media/images/behoerden-und-gerichte/amtsgerichte/deggendorf/hinweise_fu%CC%88r_bietinteressenten.pdf?utm_source=openai))

2) Auf kommunales Vorkaufsrecht prüfen (BauGB). Gemeinden können nach dem Baugesetzbuch bei bestimmten Grundstücken ein Vorkaufsrecht ausüben; die Ausübung kann den Erwerb durch Dritte nach dem Zuschlag verhindern. Prüfen Sie das zuständige Bauamt und die Gemeindewebseite – die gesetzliche Grundlage ist im BauGB geregelt. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/BJNR003410960.html?utm_source=openai))

3) Bieterformalitäten, Sicherheitsleistung und Räumungslage klären. Nicht‑Residenten müssen die vom Gericht verlangten Identitäts‑ und Selbsterklärungs‑ sowie Zahlungsanforderungen erfüllen; die Verfahrensregeln stehen im ZVG und in den Bieterhinweisen. Klären Sie außerdem, ob das Objekt bewohnt ist und welche Räumungs‑ und Zugangskosten nach Zuschlag anfallen können. Lassen Sie sich vor Gebotsabgabe die wahrscheinliche Frist‑ und Kostenstruktur von Notar oder Fachanwalt erläutern. ([ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de](https://ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de/landgerichtsbezirk-frankfurt-am-main/amtsgericht-frankfurt-am-main/versteigerungstermine?utm_source=openai))

Praktische Checkliste und nächste Schritte

Bevor Sie zu einem Versteigerungstermin anreisen: (a) prüfen Sie den Eintrag im ZVG‑Portal und die Amtsgerichtsbekanntmachung; (b) besorgen und prüfen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug sowie das Verkehrswertgutachten; (c) klären Sie die Höhe der Sicherheitsleistung, die Identitäts‑ und Selbsterklärungsanforderungen und stellen Sie kurzfristig verfügbare Zahlungsmittel sicher; (d) prüfen Sie das kommunale Vorkaufsrecht und das Räumungsrisiko mit dem zuständigen Bauamt oder einem deutschen Rechtsanwalt. Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf kommerzielle Auktionsportale – nutzen Sie die amtlichen Bekanntmachungen der Gerichte. ([zvg-portal.de](https://zvg-portal.de/index.php?button=handbuch&sess_clean=1&utm_source=openai))

Dieser Beitrag erläutert Verfahren und Rechtsquellen, ersetzt jedoch keine individuelle Rechts‑, Steuer‑ oder Anlageberatung. Wenn Sie bieten möchten, beauftragen Sie einen deutschen Notar (Notar) und einen Fachanwalt für Immobilien‑ oder Vollstreckungsrecht sowie einen Steuerberater. Die hier herangezogenen Primärquellen sind das ZVG, § 194 BauGB und die ImmoWertV; die Links finden Sie unten. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/BJNR000970897.html?utm_source=openai))