Zollfinanzgerechtigkeitsgesetz (12. Aug. 2026): Sorgfaltsfragen für Käufer und Notar zu erweiterten Zollerbefugnissen und Bundesanzeiger‑Veröffentlichungen

Was sich am 12. August 2026 änderte – das Wesentliche für Immobilienkäufer

Am 12. August 2026 hat die Bundesregierung den Entwurf mit der Bezeichnung Zollfinanzgerechtigkeitsgesetz (ZFG) beschlossen. Die Regierung nennt das Paket eine strukturelle Modernisierung der Zollverwaltung und Teil ihrer Aktionspläne gegen organisierte Kriminalität und Finanzkriminalität. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Pressemitteilungen/Finanzpolitik/2026/08/2026-08-12-zollfinanzgerechtigkeitsgesetz.html?utm_source=openai))

Für Immobilientransaktionen sind zwei Änderungen entscheidend. Erstens erhält die Generalzolldirektion ausdrücklich die Befugnis, festzustellen, dass Gelder oder wirtschaftliche Ressourcen im Eigentum, Besitz oder unter Kontrolle von in EU‑Sanktionsakten aufgeführten Personen stehen; diese Feststellung kann von Amts wegen oder auf Antrag getroffen werden. Zweitens ermöglicht der Entwurf, den verfügenden Teil einer solchen Feststellung im Bundesanzeiger bekanntzumachen; wenn die Veröffentlichung der Zustellung zeitlich vorausgeht, richtet sich der Zeitpunkt der Wirksamkeit des Einfrierungs‑ oder Bereitstellungsverbots nach der Bekanntmachung. Diese Regelungen sind im Entwurf zu § 2a und den Erläuterungen enthalten. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Gesetzestexte/Gesetze_Gesetzesvorhaben/Abteilungen/Abteilung_III/21_Legislaturperiode/2026-03-03-Zollfinanzgerechtigkeitsgesetz/1-Referentenentwurf.pdf?__blob=publicationFile&v=2))

Warum eine Bekanntmachung im Bundesanzeiger für Abschlüsse wichtig ist

Eine Bekanntmachung im Bundesanzeiger ist nicht nur eine formale Mitteilung. Nach den Erläuterungen des Entwurfs kann die Generalzolldirektion die öffentliche Bekanntmachung auf den verfügenden Teil beschränken (ohne die Begründung) und auch von einer Bekanntgabe absehen. Wird jedoch veröffentlicht, kann die Bekanntmachung die Wirkung des Einfrierungs‑ oder Bereitstellungsverbots für Dritte sofort herbeiführen, selbst wenn die förmliche Zustellung an die betroffene Person noch nicht erfolgt ist. Das kann einen Verkauf, der sich bereits in Beurkundung oder Übergabe befindet, unterbrechen oder verhindern. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Gesetzestexte/Gesetze_Gesetzesvorhaben/Abteilungen/Abteilung_III/21_Legislaturperiode/2026-03-03-Zollfinanzgerechtigkeitsgesetz/1-Referentenentwurf.pdf?__blob=publicationFile&v=2))

Die Regierungspräsentation hebt ferner hervor, dass das ZFG die operativen Befugnisse des Zolls erweitert (Identitätsfeststellungen, Durchsuchungen, Datenanalyse), um verschleierte Eigentums‑ und Kontrollstrukturen schneller aufzudecken. Dies soll die Identifikation und Sicherung von Vermögenswerten beschleunigen. Für Käufer bedeutet das: Ein bislang verborgener Risiko‑Tatbestand kann sehr rasch zu einem durchsetzbaren Übertragungsverbot werden. ([bundesregierung.de](https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/pressekonferenzen/regierungspressekonferenz-vom-12-august-2026-2449488?utm_source=openai))

Praktische Sorgfaltsfragen an die Verkäuferin/den Verkäufer (Checkliste)

1) Eigentum und Kontrolle - Sind Sie die rechtliche Eigentümerin/der rechtliche Eigentümer des im Grundbuch eingetragenen Grundstücks? Legen Sie einen aktuellen (nicht älter als 14 Tage) beglaubigten Grundbuchauszug und Kopien relevanter Vollmachten vor.

2) Sanktionen, Einfrierungen und Verfahren - Gab es administrative Maßnahmen, Einfrierungen, Sicherstellungen, Beschlagnahmen oder laufende Ermittlungen gegen die Immobilie oder die Verkäuferin/den Verkäufer (deutsche oder ausländische Behörden)? Falls ja: legen Sie offizielle Dokumente mit Daten vor.

3) Gelistete Personen und wirtschaftlich Berechtigte - Bestätigen Sie schriftlich, dass keiner der wirtschaftlich Berechtigten (natürliche Personen mit Kontrolle) und keine kontrollierenden Rechtsträger in einer EU‑Sanktionsverordnung aufgeführt ist. Bei komplexen Eigentumsstrukturen legen Sie eine verifizierte Eigentumsübersicht und Nachweise für interne Firewalls oder Unabhängigkeit vor.

4) Herkunft der Mittel und Bankbestätigungen - Fordern Sie Bankbestätigungen, dass die für den Kauf vorgesehenen Mittel nicht eingefroren bzw. blockiert sind. Beschaffen Sie eine Kontobestätigung der Bank der Verkäuferin/des Verkäufers, datiert innerhalb von 7 Tagen vor Vertragsunterzeichnung.

5) Zusicherungen und Freistellungen - Nehmen Sie eine schriftliche Zusicherung der Verkäuferin/des Verkäufers auf, dass zum Zeitpunkt der Unterzeichnung keine Einfrierung oder Listung bestand, sowie eine Freistellungsklausel für den Fall nachträglicher Entdeckungen. Begrenzen Sie Laufzeit und Umfang dieser Klauseln und legen Sie konkrete Rechtsbehelfe fest.

Da das ZFG eine Bekanntmachung im Bundesanzeiger vorsieht, die die Rechtslage rasch ändern kann, bestehen Sie auf aktuellen Dokumenten und Bankbestätigungen statt auf mündlichen Zusagen. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Gesetzestexte/Gesetze_Gesetzesvorhaben/Abteilungen/Abteilung_III/21_Legislaturperiode/2026-03-03-Zollfinanzgerechtigkeitsgesetz/1-Referentenentwurf.pdf?__blob=publicationFile&v=2))

Fragen an die Notarin/den Notar oder Ihre deutsche Rechtsanwältin/Ihren Rechtsanwalt

Bitten Sie die Notarin/den Notar um Bestätigung der Vorprüfungen und um eine ausdrückliche Vereinbarung im Beurkundungstermin: - Werden Sie innerhalb von 72 Stunden vor dem Termin den Bundesanzeiger und die für Ihre Praxis relevanten Kanäle/Behörden (z. B. Generalzolldirektion/Zentralstelle für Sanktionsdurchsetzung) auf öffentliche Bekanntmachungen oder Einfrierungen überprüfen? - Fordern Sie vor der Terminvergabe eine Bankbestätigung über freie Mittel? - Wie verfahren Sie, wenn zwischen Unterzeichnung und Eintragung im Grundbuch (Vormerkung/Übergang) eine öffentliche Bekanntmachung erscheint? Kann die Beurkundung ausgesetzt werden, und wer trägt dann die Kosten?

Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Notarin/ein Notar automatisch Sanktions‑ oder Einfrierprüfungen vornimmt. Das ZFG räumt dem Zoll Veröffentlichungsbefugnisse ein, die vor Zustellung wirksam werden können; verlangen Sie daher schriftliche Prüfbestätigungen und eine Vereinbarung zur Kostenverteilung bei Verzögerungen. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Gesetzestexte/Gesetze_Gesetzesvorhaben/Abteilungen/Abteilung_III/21_Legislaturperiode/2026-03-03-Zollfinanzgerechtigkeitsgesetz/1-Referentenentwurf.pdf?__blob=publicationFile&v=2))

Wie Sie das Transaktionsrisiko verringern

1) Zeitnahe Prüfungen: Verlangen Sie Unterlagen mit Datumsangaben in den Tagen vor der Unterzeichnung (Grundbuch, Bankbestätigungen, Sanktionsprüfungen).

2) Treuhand und aufschiebende Bedingungen: Lassen Sie Notar/generell die Kaufsumme im Treuhandkonto hinterlegen und fügen Sie eine aufschiebend bedingte Klausel ein, die den Eigentumsübergang an die Voraussetzung knüpft, dass zum Übergangszeitpunkt kein wirksames Einfrierungs‑ oder Öffentlichkeitsverbot besteht.

3) Beauftragen Sie deutsche Rechtsberatung mit Erfahrung in Finanz‑/Sanktionsrecht, um Zusicherungen zu formulieren und Behördenkommunikation zu führen. Verlassen Sie sich nicht allein auf Übersetzungen ohne beglaubigte Belege.

Das Gesetz erhöht die Geschwindigkeit, mit der ein zuvor sauberes Eigentum in ein gesperrtes Vermögen verwandelt werden kann. Bei materiellen Summen beauftragen Sie eine deutsche Rechtsanwältin/einen deutschen Rechtsanwalt und lassen Sie sich die Prüfungen der Notarin/des Notars schriftlich bestätigen; bauen Sie Rücktritts‑ und Schadlosstellungsregeln in den Vertrag ein. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Pressemitteilungen/Finanzpolitik/2026/08/2026-08-12-zollfinanzgerechtigkeitsgesetz.html?utm_source=openai))