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Potsdam Mietspiegel 2026 für Neuvermietung nach §§ 558d und 556d BGB
So setzen Sie in Potsdam mit dem qualifizierten Mietspiegel 2026 (gültig seit 25. Juni 2026) eine zulässige Neuvertragsmiete, wenden Alters-/Energie- und Lagefaktoren an und beachten die Auskunftspflichten 2026.
Was seit dem 25. Juni 2026 in Potsdam gilt
Der elfte qualifizierte Mietspiegel der Landeshauptstadt Potsdam trat mit der Veröffentlichung im Amtsblatt Nr. 14/2026 am 25. Juni 2026 in Kraft. Er ersetzt den Mietspiegel 2024. Die Stadt bestätigt, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB handelt, der zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dient. Maßgeblich ist die online abrufbare Fassung, die von Vermietern, Mietern und Gerichten herangezogen wird.
Die zu nutzende Tabelle: Größe, Baualter und Energieklasse—keine Stadtteilwerte
Die Tabelle 2026 weist die Netto‑Kaltmieten je Quadratmeter über zwei Achsen aus: Wohnungsgröße (fünf Flächenklassen) und „Baualter/Energieeffizienzklasse“. Potsdam hat die frühere Unterscheidung „teil-/vollsaniert“ durch Energieeffizienzklassen (A+ bis E) für Gebäude bis 2008 ersetzt. Für Baujahre ab 2009 ergab die Datengrundlage keine statistisch relevante Differenzierung nach Energieklasse; dort gibt es Einheitswerte. Ist kein Energieausweis erforderlich (z. B. bei einigen Denkmälern), gelten besondere Zeilen „kein Energieausweis“. Der Datenbestand umfasst neu vereinbarte oder geänderte Verträge vom 1. Oktober 2019 bis 30. September 2025; Stichtag ist der 30. September 2025.
So ordnen Sie innerhalb der Spanne ein: Orientierungshilfe und Lage‑Merkmale
Für jedes Größen-/Baualters-/Energie‑Feld nennt der Mietspiegel eine Spanne (Unter‑/Oberwert) und den Mittelwert. Die konkrete Wohnung wird mithilfe der „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung“ innerhalb der Spanne verortet. Diese Anlage gehört zum Mietspiegel, zählt aber nicht zum qualifizierten Teil. Sie summieren Pluspunkte für wohnwerterhöhende und Minuspunkte für wohnwertmindernde Merkmale in vier Gruppen: Wohnung, Gebäude, Wohnlage und Sondermerkmale. Die Punktzahl entspricht einem Prozentsatz der Differenz zwischen Mittelwert und Oberwert (bei positiver Summe) bzw. Unterwert (bei negativer Summe); dieser Betrag wird auf den Mittelwert aufgeschlagen bzw. abgezogen, die Spannenwerte dürfen nie über- oder unterschritten werden. Eine eigenständige Lage‑Tabelle gibt es 2026 nicht; die Stadt fand keinen unabhängigen, statistisch signifikanten Lageeffekt über das Baualter hinaus. Die Mikrolage steuert aber die Einordnung in der Spanne—z. B. gute ÖPNV‑Anbindung und Nahversorgung in ca. 1 km, historisch geprägtes Umfeld/Wasser‑ oder sehr ruhige Lage (Plus) bzw. anhaltende Geruchs‑/Lärmbelastungen oder mangelhafte Nahversorgung (Minus). Die Broschüre enthält ein Rechenbeispiel: Feld B6 (55 m², Baujahr 1949–1970, Klasse D) mit +26 Punkten über Mittelwert, ergibt 6,73 €/m² aus 6,49 €/m² Mittelwert und 0,72 €/m² Spannendifferenz.
Die zulässige Neuvertragsmiete 2026 ermitteln: Mietpreisbremse anwenden
Schritt 1: Ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete anhand der Tabelle 2026 und der oben beschriebenen Orientierungshilfe. Das ist Ihre Basis.
Schritt 2: Deckel bei +10 % außer es greift eine Ausnahme
Potsdam fällt unter die Brandenburger Mietpreisbegrenzungsverordnung 2025 vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029. Die Neuvertragsmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich nur um höchstens 10 % übersteigen, sofern keine gesetzliche Ausnahme der §§ 556e–556f BGB greift. Zentrale Ausnahmen sind: (i) die Vormiete, falls sie höher war—bis zur zuletzt vom Vormieter tatsächlich geschuldeten Miete; (ii) Modernisierungen in den drei Jahren vor Mietbeginn—Zuschlag in der Höhe, die nach § 559 BGB zulässig wäre; sowie (iii) § 556f‑Ausnahmen: erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (Neubau) und erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
Schritt 3: Pflichtangaben bei Neuvermietung 2026
Wer sich auf eine Ausnahme stützt, muss dem Mieter vor dessen Vertragserklärung in Textform mitteilen: die Höhe der Vormiete (§ 556e Abs. 1), dass in den letzten drei Jahren modernisiert wurde (§ 556e Abs. 2), dass es sich um die erste Nutzung/Vermietung nach dem 1.10.2014 handelt (§ 556f Satz 1) oder dass es die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ist (§ 556f Satz 2). Ohne diese Auskunft kann sich der Vermieter nicht auf die Ausnahme berufen; selbst nach Nachholung greift eine zweijährige Sperre. Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte am 1. Juli 2026 klar: Beim „Vormiete“-Tatbestand kommt es darauf an, ob der Ausnahmetatbestand der Sache nach im Vormietverhältnis vorlag; etwaige frühere Auskunftsverstöße heben den materiellen Tatbestand nicht auf, dennoch gelten die heutigen Auskunftspflichten—und Mieter behalten Ansprüche bei Überschreitung der Mietpreisbremse. Zugleich bestätigten die Gerichte, dass Erstvermietungen nach umfassender Modernisierung bzw. nach Wiedernutzbarmachung unbewohnbarer Räume aus der Bremse herausfallen können; maßgeblich sind jedoch die tatsächlichen Umstände und Kosten‑Schwellen.
Was 2026 zusätzlich in Vertrag und Anzeige stehen sollte
Bei Neuvermietung gelten Energieausweis‑Pflichten. Liegt bei der Anzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen in kommerziellen Medien die Pflichtangaben erscheinen (u. a. Kennwert und Ausweisart, Energieträger, Baujahr). Spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis vorzulegen und bei Vertragsabschluss eine Kopie auszuhändigen. Bei fehlenden Pflichtangaben in Anzeigen drohen Bußgelder. Bewahren Sie die Nachweise für die Einordnung in die Mietspiegel‑Spanne (Energieklasse, Baualter, Wohnfläche) sowie Unterlagen zu etwaigen Ausnahmen (Vormiet‑Nachweise, Modernisierungsrechnungen und § 559‑Berechnung) auf. Für Bestandsmieten gilt daneben in Potsdam die gesonderte 15‑%‑Kappungsgrenze innerhalb von drei Jahren.
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