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Kauf kleiner notleidender Portfolios (2–10 Wohnungen) 2026: Mieter‑Status, WEG- und Übertragungsfallen, die Sie als ausländischer Käufer prüfen sollten
Eine praxisorientierte Due‑Diligence‑Anleitung für ausländische Käufer kleiner Wohnungsportfolios (2–10 Einheiten) 2026: welche Mieterunterlagen und Vertragsmerkmale Alarmzeichen sind, welche WEG‑Akten und Rücklagen Sie anfordern sollten und welche Übertragungsrisiken (Grundbuch, kommunales Vorkaufsrecht) vor Beurkundung zu prüfen sind.
Rechtlicher Kern: Was mit Mietverträgen beim Eigentumsübergang passiert
Beim Erwerb vermieteter Wohnungen in Deutschland endet der Mietvertrag durch den Verkauf nicht automatisch. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch tritt der Erwerber an die Stelle des Vermieters und übernimmt die während seines Eigentums entstehenden Rechte und Pflichten; der Verkauf bricht das Mietverhältnis nicht. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html))
Daraus folgen zwei praktische Konsequenzen: (1) Sie kaufen die Wohnung mit dem Mieter (und dessen Schutzrechten); (2) der Veräußerer bleibt bis zur Mitteilung an den Mieter in engen Grenzen Mitverpflichteter. Für jede Wohnung, die Sie neu vermieten, sanieren oder für Eigenbedarf nutzen wollen, müssen Sie den bestehenden Vertrag als verbindlich behandeln, sofern er keine wirksame Beendigung vorsieht. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html))
Alarmzeichen beim Mieterstatus, die Sie vor Unterschrift verlangen müssen
Fordern Sie Originale oder beglaubigte Kopien an von: allen laufenden Mietverträgen; einem Zahlungsnachweis (Mietkonten) der letzten 24 Monate; der letzten Nebenkostenabrechnung(en); allen Schriftstücken zu Kündigungsversuchen oder Gerichtsverfahren; sowie, wenn vorhanden, Identitäts‑ und Meldenachweise der Mieter.
Achten Sie auf diese Alarmzeichen: (a) Mieten deutlich unter Markt ohne nachvollziehbare Historie (Risiko indexierter oder gedeckelter Dauermieten); (b) Bargeldzahlungen ohne belegbaren Nachweis; (c) laufende Räumungsverfahren oder mehrfach erfolglose Kündigungsversuche; (d) Unklarheiten zu Untervermietung oder Kurzzeitvermietung, wo kommunale Zweckentfremdungssatzungen greifen können; (e) schriftliche Verfügungen des Verkäufers über künftige Mieten. Ist die Dokumentation lückenhaft, sollten Sie einen vertraglichen Vorbehalt machen, bis beglaubigte Unterlagen vorliegen.
WEG‑Akten und finanzielle Fallstricke bei Wohnungseigentum
Werden Wohnungen als Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz verkauft, fordern Sie: Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre und den aktuellen Wirtschaftsplan, die ausgewiesene Instandhaltungsrücklage und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Das WEG regelt die Grundsätze der Kostenverteilung; Wirtschaftsplan und Rücklagen bestimmen, ob kurzfristig Sonderumlagen auf Sie zukommen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/BJNR001750951.html?utm_source=openai))
Praktische Prüfungen: Vergleichen Sie die Rücklagen mit einer realistischen Kostenschätzung für Dach, Fassade, Heizung oder Aufzug; prüfen Sie Beschlüsse über geplante Sonderumlagen; und lesen Sie den Verwaltervertrag auf Kündigungsfristen und Kosten. Niedrige Rücklagen plus Beschlüsse zu großen Baumaßnahmen sind ein häufiger Wertvernichter bei kleinen Portfolios.
Übertragungsfallen: Grundbuch, Vorkaufsrecht und bedingte Verfügungen
Lassen Sie stets einen aktuellen Grundbuchauszug für jedes betroffene Flurstück und die Eintragungen zu den betreffenden Sondereigentumsanteilen anfertigen. Bestätigen Sie das Eigentum des Verkäufers und prüfen Sie, ob Hypotheken oder Grundschulden auf den Einheiten lasten; Belastungen bleiben in der Regel bestehen, wenn sie nicht ausdrücklich in der Urkunde gelöscht werden.
Beachten Sie das kommunale Vorkaufsrecht: Das allgemeine Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch kann bei vielen Grundstücksverkäufen greifen, das Gesetz erklärt jedoch ausdrücklich, dass es beim Kauf von Rechten nach dem WEG und bei Erbbaurechten nicht gilt. Diese Unterscheidung ist wichtig: der Erwerb einzelner Eigentumswohnungen (Sondereigentum) wird anders behandelt als der Erwerb des gesamten Grundstücks. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__24.html))
Wie Sie die Prüfungen vertraglich absichern — und wen Sie beauftragen sollten
Verankern Sie objektive, dokumentenbasierte Bedingungen im Kaufvertrag: beglaubigte Mietvertragskopien, beglaubigtes Mietkonto für definierte Monate, Vorlage der WEG‑Protokolle und der letzten Hausgeldabrechnung bis zu einem festen Stichtag sowie klare Regelungen für nicht offengelegte Forderungen (Preisnachlass oder Rücktritt). Bei Verfügungen über Mieten verlangen Sie eine schriftliche Erklärung des Verkäufers; das BGB kennt spezielle Vorschriften zu vorverfügten Mieten und zur Haftung des Verkäufers. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566b.html?utm_source=openai))
Verlassen Sie sich nicht auf das Exposé. Beauftragen Sie eine deutsche Immobilenrechtskanzlei (Fachanwalt für Miet‑ bzw. WEG‑Recht), stimmen Sie die Notar‑Klärung zum Eigentum und Grundbuch vor, und ziehen Sie einen Steuerberater hinzu, bevor Sie beurkunden. Dieser Beitrag ist eine Checkliste und keine rechts- oder steuerliche Beratung; für konkrete Transaktionsrisiken kontaktieren Sie bitte örtliche Fachleute.
Nichts auf dieser Seite ist Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Preisspannen sind indikative Angebotspreise und weichen zwischen den Quellen methodisch bedingt voneinander ab. Prüfen Sie jede Zahl mit einem Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt, bevor Sie Kapital binden.
