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Versäumte Frist der HeizkostenV (31. Dezember 2026): Wie Mieter‑Kürzungen bei Heizkosten berechnet werden und kurzfristige Optionen für Vermieter
Die Heizkostenverordnung verpflichtet Eigentümer, bestehende Messgeräte bis zum 31. Dezember 2026 fernauslesbar zu machen. Wird die Frist verpasst, dürfen Nutzer ihren auf sie entfallenden Anteil an Heiz‑ und Warmwasserkosten um 3 % kürzen (je Verstoß). Dieser Beitrag erklärt, wie die 3 % gerechnet werden, wann Kürzungen kumulierbar sind und welche kurzfristigen Maßnahmen Vermieter ergreifen können, um Kürzungen zu vermeiden oder zu begrenzen.
Was die Verordnung verlangt und die Frist
Rechtsgrundlage ist die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz‑ und Warmwasserkosten (Heizkostenverordnung, HeizkostenV). Die Novelle von 2021/2022 schreibt vor, bereits eingebaute Wärmemengenzähler, Warmwasser‑ und in bestimmten Fällen Kaltwasserzähler bis zur Gewährleistung der Fernablesbarkeit nachzurüsten oder zu ersetzen; sie müssen interoperabel sein. Die gesetzliche Übergangsfrist für Bestandsgeräte endet am 31. Dezember 2026. Der maßgebliche Text und die Frist sind in der amtlichen HeizkostenV nachlesbar. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/BJNR002610981.html?utm_source=openai))
Welche Kürzung Mieter vornehmen können — die 3 %‑Regel und ihre Berechnung
§ 12 der HeizkostenV begründet konkrete Kürzungsrechte für Nutzer. Hat der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 keine fernauslesbaren Erfassungsgeräte eingebaut, "hat der Nutzer das Recht, ... den auf ihn entfallenden Anteil um 3 vom Hundert zu kürzen". Dasselbe gilt, wenn die nach § 6a erforderlichen Informationen nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden. Gesetzlich ist festgelegt, dass sich die 3 % auf "den auf ihn entfallenden Anteil" der Abrechnung beziehen — praktisch heißt das: Mieter kürzen die auf sie entfallenden Heiz‑/Warmwasserkosten um 3 %. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__12.html))
Können die 3 %‑Kürzungen mit weiteren Abzügen kombiniert werden?
Ja — die 3 %‑Tatbestände sind eigenständige Kürzungsgründe und kumulieren mit anderen gesetzlichen Rechten. Die Verordnung sieht bereits eine 15 %‑Kürzung vor, wenn die Versorgung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird; zusätzlich können je 3 % bei fehlender Nachrüstung bzw. fehlender Mitteilung nach § 6a hinzutreten. Fachkommentare und Merkblätter der Mietervereine erläutern, dass die 3 %‑Kürzungen kumulierbar sind; in der Praxis entstehen einzelfallabhängige Rechtsfragen zur Berechnung und zum Zeitpunkt der Geltendmachung. Kurz: Mieter können grundsätzlich 3 % wegen fehlender Fernablesung und weitere 3 % wegen fehlender Informationen sowie ggf. 15 % wegen nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung anrechnen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__12.html))
Kurzfristige Handlungsoptionen für Vermieter (konkrete Schritte)
1) Bestandsaufnahme und Priorisierung. Prüfen Sie umgehend, welche Wohnungen nicht fernablesbare Zähler haben und welche bereits interoperable Messgeräte besitzen. 2) Nachrüstung / Austausch schnell veranlassen. Bestellen Sie interoperable, fernablesbare Geräte und einen zugelassenen Installateur. Die gesetzliche Pflicht wird durch Nachrüstung/ Austausch vor dem 31. Dezember 2026 erfüllt; damit entfällt die Grundlage für die 3 %‑Kürzung. 3) Informationen bereitstellen. § 12 verknüpft die 3 % auch mit einem Unterlassen der Mitteilung nach § 6a. Können Sie die nach § 6a erforderlichen Verbrauchs‑ und Abrechnungsinformationen rechtmäßig zusammenstellen und (auch interimistisch manuell) übermitteln, vermindert dies das Risiko einer separaten 3 %‑Kürzung. 4) Dokumentieren und kommunizieren. Halten Sie Bestelldaten, Rechnungen und die übermittelten Informationen schriftlich fest; die Nachweisführung vermindert Streit. Branchenhinweise raten, bei Gebäuden mit hohem Mieter‑Risiko Vorrang zu geben. Dies stellt keine Rechtsberatung dar; bei Streit kontaktieren Sie eine(n) im Miet‑/Energierecht erfahrene(n) Anwalt/Notar. ([vdiv.de](https://vdiv.de/publikationen/vdiv-handlungsempfehlung-ausstattungs-und-informationspflichten-gemaess-heizkostenverordnung-umsetzungsfrist-bis-31122026?utm_source=openai))
Worauf Vermieter achten sollten und nächste Schritte
Gehen Sie nicht davon aus, dass Mieter den Abzug nicht durchsetzen: Mietervereine und Verbraucherstellen bieten Mustertexte und Anleitungen zur Geltendmachung der 3 %‑Kürzung an. Bei Portfolio‑Beständen beginnen Sie noch heute mit Beschaffung und Installation. Führen Sie eine sachliche, datierte Kommunikation mit Mietern. Wird die Kürzung einbehalten und Sie sind anderer Ansicht, landen viele Fälle vor den Amtsgerichten oder werden außergerichtlich geregelt; holen Sie frühzeitig fachliche Rechtsberatung ein. Bei Käufen und Investments gehören Nachrüstkosten und Zeitplan in die Due‑Diligence‑Prüfung. ([berliner-mieterverein.de](https://www.berliner-mieterverein.de/downloads/infoblaetter/fl186.pdf?utm_source=openai))
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