So richten Sie 2026 eine deutsche Immobilien‑GmbH ein: Notartermine, Stammkapital, Handelsregister und steuerliche Fallen für ausländische Eigentümer

Was eine GmbH ist und die Regel zum Mindeststammkapital

Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) ist die gebräuchliche deutsche Kapitalgesellschaft für Immobilienbeteiligungen. Nach § 5 GmbHG beträgt das gesetzliche Mindeststammkapital fünfundzwanzigtausend Euro. Diese Vorschrift ist die rechtliche Grundlage für die Höhe des Stammkapitals und für die Abgrenzung zur Unternehmergesellschaft (UG). ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/gmbhg/__5.html?utm_source=openai))

Für eine Immobilien‑GmbH gilt in der Praxis: Legen Sie das Stammkapital mindestens in der gesetzlichen Höhe fest und dokumentieren Sie bei der Gründung genau, welcher Betrag in bar eingezahlt oder als Sacheinlage geleistet wird; der Notar nimmt dies in die Beurkundung auf. Erfinden Sie keine niedrigeren Kapitalbeträge ohne die formelle UG‑Struktur, § 5 ist rechtlich verbindlich. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/gmbhg/__5.html?utm_source=openai))

Notarielle Schritte: Was der Notar erledigt und was Sie mitbringen müssen

Die Gründung einer GmbH muss notariell beurkundet werden. Der Notar erstellt und bestätigt den Gesellschaftsvertrag, prüft Identität und Vollmachten, nimmt die Kapitaleinlagenaufstellung auf und organisiert die erforderlichen Unterschriften für Bank und Register. Physische Anwesenheit ist nicht mehr zwingend: Seit der Umsetzung der EU‑Digitalisierungsregelungen sind notarielle Onlineverfahren (z. B. Videokonferenz‑Beurkundung und elektronische Einreichung) möglich; der Notar führt die gesetzlichen Prüfungen durch und meldet die Unterlagen elektronisch an das Registergericht. Planen Sie ein, dass der Notar zertifizierte Ausweise, Nachweis über die Einzahlung des Stammkapitals und gegebenenfalls beglaubigte Vollmachten mit Apostille/Übersetzung verlangt. ([onlinehilfe.bnotk.de](https://onlinehilfe.bnotk.de/einrichtungen/notarnet/xnotar/einstiegshilfen/alle-schritte-einer-registeranmeldung-auf-einen-blick.html?utm_source=openai))

Praktischer Tipp: Fragen Sie vorab, ob der Notar das XNotar/Online‑System der Bundesnotarkammer nutzt (beschleunigt die Handelsregisteranmeldung), welche Bankbelege akzeptiert werden und ob ausländische Urkunden legalisiert werden müssen. Notar‑Gebühren sind gesetzlich geregelt; verlangen Sie einen Kostenvoranschlag. ([onlinehilfe.bnotk.de](https://onlinehilfe.bnotk.de/einrichtungen/notarnet/xnotar/einstiegshilfen/alle-schritte-einer-registeranmeldung-auf-einen-blick.html?utm_source=openai))

Handelsregistereintragung und öffentliche Register

Nach der Beurkundung übermittelt der Notar in der Regel die Eintragungsanmeldung an das zuständige Amtsgericht/Handelsregister. Die elektronische Anmeldung enthält Satzung, Gesellschafterliste, Geschäftsführerangaben und bei Bedarf Nachweise über das Stammkapital; das Registergericht erteilt daraufhin die Eintragungsnummer. Mit der Eintragung entsteht die juristische Person, die dann Immobilien erwerben kann (zusätzliches Grundbuchverfahren erforderlich). Die Bundesnotarkammer dokumentiert die einzelnen Schritte der Registeranmeldung und die Rolle des Notars. ([onlinehilfe.bnotk.de](https://onlinehilfe.bnotk.de/einrichtungen/notarnet/xnotar/einstiegshilfen/alle-schritte-einer-registeranmeldung-auf-einen-blick.html?utm_source=openai))

Zeitplanung: Die Eintragung ist nicht automatisch; das Registergericht prüft die Unterlagen und kann Nachfragen stellen. Erst nach Handelsregistereintrag sollten Kaufverträge im Namen der Gesellschaft unterzeichnet und Eintragungen im Grundbuch beantragt werden. ([onlinehilfe.bnotk.de](https://onlinehilfe.bnotk.de/einrichtungen/notarnet/xnotar/einstiegshilfen/alle-schritte-einer-registeranmeldung-auf-einen-blick.html?utm_source=openai))

Wichtige Steuer‑Punkte (hohes Risiko für ausländische Eigentümer)

Körperschaftsteuer: Auf den steuerpflichtigen Gewinn einer GmbH wird Körperschaftsteuer in Höhe von 15 % erhoben; darauf kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die festgesetzte Körperschaftsteuer (also zusätzlich 0,825 Prozentpunkte). Das Bundesfinanzministerium führt die gesetzlichen Sätze an. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Glossareintraege/K/koerperschaftsteuer.html?view=renderHelp&utm_source=openai))

Gewerbesteuer: Die Gewerbesteuer wird von den Gemeinden erhoben und variiert stark, weil jede Gemeinde ihren Hebesatz festsetzt. Auf die gesetzliche Bemessungsgrundlage wird der kommunale Hebesatz angewendet; dadurch ergeben sich erhebliche lokale Unterschiede in der Gesamtsteuerbelastung. Hinweise zur Bedeutung der Hebesätze und zur Berechnung finden Sie in einer Bundestags‑Wissenschaftlichen Dienste‑Ausarbeitung. Ausländische Eigentümer unterschätzen oft die Wirkung der Gewerbesteuer auf Mieterträge oder bei gewerblicher Tätigkeit. ([bundestag.de](https://www.bundestag.de/resource/blob/554394/909c420261daedfa9527b5b7b1078778/WD-4-065-18-pdf-data.pdf?utm_source=openai))

Was Sie vor Gründung mit Ihrem Steuerberater klären sollten: Ob Ihr Geschäftsmodell (Langzeitvermietung, Kurzzeitvermietung, Projektentwicklung, Managementleistungen) gewerbesteuerpflichtig ist; wie Ausschüttungen an Ausländer besteuert werden und ob ein DBA (Doppelbesteuerungsabkommen) Abzüge mindert; und ob Transparenz‑/UBO‑Meldepflichten auf Ihre Eigentümerstruktur Anwendung finden. Diese Punkte sind einzelfallabhängig – holen Sie ein schriftliches Gutachten ein. ([bundestag.de](https://www.bundestag.de/resource/blob/554394/909c420261daedfa9527b5b7b1078778/WD-4-065-18-pdf-data.pdf?utm_source=openai))