Alle Artikel
Gemeindliches Vorkaufsrecht (§§24–28 BauGB): die drei‑Monate‑Frist, Schutzklauseln für Anzahlungen und Prüfungen für ausländische Käufer
Konkreter Leitfaden zu §§24–28 BauGB: wann die Gemeinde eingreifen kann, weshalb die drei‑Monate‑Frist für Notare und Käufer wichtig ist, Vertragsklauseln zum Schutz von Anzahlungen und welche Prüfungen ausländische Käufer vor der Unterschrift verlangen sollten.
Was das gemeindliche Vorkaufsrecht ist und wo es steht
Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist ein gesetzliches Recht im Baugesetzbuch (BauGB). Die maßgeblichen Vorschriften finden sich in den §§24–28 BauGB. §24 nennt die Fallgruppen, in denen einer Gemeinde ein Vorkaufsrecht zusteht (z. B. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, in Sanierungs‑ oder Erhaltungsgebieten oder für im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellte Flächen). §28 regelt das Verfahren, die Mitteilungspflicht und Bewertungs‑/Folgenregelungen bei Ausübung des Rechts. (BauGB §§24, 28.)
Die drei‑Monate‑Frist des Notars (und der Parteien): praktische Bedeutung
Sobald der Gemeinde der Inhalt des Kaufvertrags mitgeteilt worden ist, kann sie das Vorkaufsrecht nur innerhalb von drei Monaten ausüben. Diese Dreimonatsfrist ist in §28 Absatz 2 BauGB geregelt. Der Verkäufer muss die Gemeinde informieren; die Mitteilung des Käufers ersetzt die Mitteilung des Verkäufers. Solange die Gemeinde nicht ein Zeugnis über das Nichtbestehen oder die Nichtausübung des Vorkaufsrechts ausgestellt hat, darf das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer eintragen, ohne einen Nachweis über die Klärung vorzulegen. Die Gemeinde kann zur Sicherung ihres Anspruchs eine Vormerkung verlangen; die Kosten für Eintragung und Löschung trägt die Gemeinde. (Siehe §28 BauGB.)
Was Notare tun (und autorisiert sein müssen) – praktische Hinweise
In der Praxis übersendet der Notar häufig den Vertrag oder einen Auszug an die Gemeinde und kann — wenn er im Vertrag ausdrücklich bevollmächtigt ist — eine Ausübungserklärung entgegennehmen. Diese Praxis wird in Stellungnahmen der Notarkammern und in der Fachliteratur behandelt: Gesetzlich besteht keine automatische Verpflichtung, den vollständigen Vertrag zu übersenden; das erfolgt auf Grundlage einer ausdrücklichen Vollmacht im Notarvertrag. Notarkammern empfehlen, das Vorliegen eines Negativzeugnisses als aufschiebende Bedingung für die Kaufpreisfälligkeit zu vereinbaren. Lassen Sie sich vom Notar schriftlich bevollmächtigen, die Erklärung der Gemeinde einzuholen oder die Zahlung bis zur Vorlage des Negativzeugnisses zurückzuhalten. (Siehe Stellungnahmen der Bundesnotarkammer und Fachkommentare.)
Vertragsklauseln zum Schutz der Anzahlung und des Käufers
Da die Gemeinde an die Stelle des Käufers treten kann, sollten Sie klare Klauseln zu Anzahlungen und Zahlungszeitpunkten aufnehmen. Empfehlenswerte Regelungen (mit deutschem Notar/Rechtsanwalt zu besprechen) sind: 1) eine aufschiebende Bedingung, wonach Anzahlung oder Restkaufpreis erst fällig werden, wenn ein Negativzeugnis vorliegt oder die Dreimonatsfrist ohne Ausübung verstrichen ist; 2) Treuhand-/Escrow‑Vereinbarungen (Anzahlung beim Notar oder einem unabhängigen Treuhänder) mit ausdrücklichen Rückerstattungsregeln für den Fall der Ausübung; 3) eine ausdrückliche Verkäufer‑Pflicht zur unverzüglichen Mitteilung an die Gemeinde und zur Freistellung des Käufers für Nachteile durch verspätete oder fehlerhafte Mitteilungen; 4) ein Rücktrittsrecht und sofortige Rückerstattung der Anzahlung, falls die Gemeinde das Vorkaufsrecht wirksam ausübt oder nach §28 Absatz 3 BauGB der vereinbarte Preis auf den Verkehrswert reduziert und der Verkäufer vom Vertrag zurücktritt. Weil das Gesetz Vormerkung und den Verwaltungsakt speziell regelt, sollten Fristen in den Vertrag an die schriftlichen Erklärungen der Gemeinde geknüpft werden. Diese Vertragsgestaltungen stützen sich auf §28 BauGB und auf die Praxis der Notarkammern.
Was ausländische Käufer vor der Unterschrift prüfen sollten
1) Liegt das Grundstück in einem Gebiet, das nach §24 BauGB oder durch eine Satzung nach §25 dem Vorkaufsrecht unterliegt (z. B. Bebauungsplan‑Bereich, Sanierungs‑/Erhaltungsgebiet, im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellte Flächen)? Fordern Sie eine schriftliche Auskunft der Gemeinde an. 2) Liegt bereits eine Wohnungseigentums‑Aufteilung (WEG) oder ein Erbbaurecht vor? Nach §24 Absatz 2 kommt das Vorkaufsrecht in solchen Fällen oft nicht zum Tragen. 3) Wer informiert die Gemeinde (Verkäufer, Käufer oder Notar) und ist der Notar bevollmächtigt, die Erklärung der Gemeinde entgegenzunehmen? 4) Nehmen Sie die oben genannten Zahlungs‑ und Escrow‑Klauseln in die Urkunde auf und verlangen Sie, dass der Notar die Eintragung im Grundbuch erst vornimmt, wenn die Gemeinde‑Frage geklärt ist. 5) Beauftragen Sie einen deutschen Notar und einen ortskundigen Rechtsanwalt zur Prüfung des städtebaulichen Status, weil das Vorkaufsrecht kommunal unterschiedlich angewendet wird. Diese Schritte entsprechen dem gesetzlich geregelten Verfahren (§§24–28 BauGB) und der notariellen Praxis und verringern das Risiko, dass eine Anzahlung verloren geht, wenn die Gemeinde wirksam ausübt.
Wann Sie professionelle Hilfe beauftragen sollten
Kaufen Sie aus dem Ausland oder liegt das Grundstück in einem potenziell sensiblen Gebiet (geplante Bebauungsplanänderung, Sanierungs‑/Erhaltungssatzung), beauftragen Sie vor der Unterschrift unbedingt einen deutschen Notar und einen ortskundigen Rechtsanwalt. Die oben genannten Musterklauseln ersetzen keine rechtliche Beratung. Notare sind Fachleute für die Beurkundung; bei Fragen des planungsrechtlichen Status und der Ermessensentscheidung der Gemeinde ist jedoch oft die lokale rechtliche Expertise eines Anwalts erforderlich.
Nichts auf dieser Seite ist Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Preisspannen sind indikative Angebotspreise und weichen zwischen den Quellen methodisch bedingt voneinander ab. Prüfen Sie jede Zahl mit einem Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt, bevor Sie Kapital binden.
