BMJV WEG-Reform 2026: Checkliste für Käufer — was der Referentenentwurf an qualifizierten Mehrheiten, Verwalterbefugnissen ändert und welche Eigentümerprotokolle Sie vor Beurkundung verlangen sollten

Welches Dokument Sie lesen müssen (die Primärquelle)

Der Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) zur WEG-Reform liegt als Download auf der BMJV-Website (Datei RefE_WEG-Reform.pdf). Der Entwurf ist die maßgebliche Vorlage für die unten beschriebenen Maßnahmen — er ist noch kein Gesetz und kann sich im parlamentarischen Verfahren ändern. Lesen Sie den Entwurf selbst oder lassen Sie ihn rechtlich prüfen, bevor Sie sich auf Formulierungen verlassen. Die BMJV-Datei ist auf der Ministeriumsseite verfügbar.

Drei Kernänderungen, die ausländische Käufer kennen sollten

1) Nur-online‑Eigentümerversammlungen: Der Entwurf würde Eigentümergemeinschaften die Möglichkeit geben, Versammlungen ausschließlich online durchzuführen — jedoch nur, wenn eine Dreiviertel‑(3/4‑)Mehrheit der abgegebenen Stimmen dies beschließt. Das ist eine neue, konkrete Hürde für WEGs, die rein virtuell tagen wollen; Käufer sollten prüfen, ob ein aktueller Beschluss diese Regel bereits festlegt.

2) Änderung der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss: Der Entwurf sieht vor, dass die Eigentümer Verteilungsschlüssel für bestimmte Kosten per Beschluss ändern können. Das bedeutet, dass Verteilungsschlüssel, die Hausgeld, Nebenkosten oder Rücklagen beeinflussen, nicht mehr starr in der Teilungserklärung stehen müssen, sondern durch Mehrheitsentscheid angepasst werden können — ein finanzielles Risiko für Budget und Nachforderungen.

3) Erweiterte Verwalterbefugnisse: Der Entwurf stärkt praktisch die Befugnisse des bestellten Verwalters in mehreren operativen Bereichen. Eigentümerverbände und Kommentatoren warnen, dass Routinebefugnisse von der beschlussfassenden Eigentümerversammlung zum Ermessen des Verwalters verlagert werden können; deshalb gewinnen die Bestellungsurkunde und in Protokollen festgehaltene Beschränkungen an Bedeutung.

Warum diese Änderungen vor der Beurkundung wichtig sind

Der Kauf wird in Deutschland mit einem Notartermin besiegelt. Viele Käufer gehen davon aus, dass das Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft Sache des Verkäufers bleibt; der Entwurf ändert diese Rechnung. Neue oder geplante Regeln zu Mehrheiten, Verteilungsschlüsseln und Verwalterbefugnissen beeinflussen laufende Kosten, Sonderumlagen und die spätere Handhabbarkeit von Beschlüssen (etwa für energetische Sanierungen oder technische Änderungen). Weil einige WEG‑Beschlüsse Rechte der Rechtsnachfolger betreffen können, müssen Käufer prüfen, ob aktuelle Beschlüsse vorliegen, wie der Verwalter bevollmächtigt wurde und ob Verteilungsänderungen beschlossen oder beantragt sind.

Checkliste — welche Eigentümerprotokolle und Unterlagen Sie vor Beurkundung verlangen sollten

Fordern Sie diese Unterlagen auf Englisch oder Deutsch (gegebenenfalls mit beglaubigter Übersetzung) an und lassen Sie sie von einer deutschen Immobilienanwältin / einem deutschen Immobilienanwalt oder dem Notar prüfen:

- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (oder der jeweils drei letzten Jahre). Achten Sie auf Beschlüsse zur Kostenverteilung, Sonderumlagen, größeren Reparaturen, Krediten und Rücklagenentnahmen. - Den jüngsten Jahresabrechnungs‑ und Wirtschaftsplan sowie Nachweise über den aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklage. - Protokoll(e) über die Bestellung des aktuellen Verwalters und die schriftliche Verwaltervollmacht mit Ausgabengrenzen, Vertragsbefugnissen oder Prozessvollmachten. - Protokolle, die Beschlüsse zur rein digitalen Versammlung oder zu Abstimmungsregeln dokumentieren — der Entwurf verlangt eine 3/4‑Mehrheit für rein virtuelle Versammlungen. - Kopien aller jüngsten Beschlüsse, die den Verteilungsschlüssel ändern oder dem Verwalter eine entsprechende Befugnis einräumen. - Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und eingetragene Grundbuchvermerke, die Rechte oder Dienstbarkeiten betreffen.

Zeigen die Unterlagen offene Beschlüsse oder weit reichende Vollmachten, fordern Sie eine schriftliche, datierte Beschränkung der Verwalterbefugnisse und eine Verpflichtung des Verkäufers, vor Eigentumsübergang etwaige Sonderumlagen zu begleichen. Unter dem BMJV‑Entwurf gewinnt diese Dokumentation an Bedeutung, da Mehrheitsbeschlüsse und Verwalterbefugnisse zentral geregelt werden.

Praktische nächsten Schritte und rechtliche Hilfe

Unterzeichnen bzw. beurkunden Sie den Kauf nicht ohne diese Prüfungen. Falls Protokolle eine aktuelle Änderung des Verteilungsschlüssels, einen laufenden Antrag oder weit reichende Verwaltervollmachten zeigen, bestehen Sie auf einer Verkäufergewährleistung und einer Notarklausel zur Abgeltung offener Umlagen. Zur Auslegung der genauen Formulierungen des BMJV‑Entwurfs und für vertragliche Klauseln, die deren mögliche Inkraftsetzung berücksichtigen, beauftragen Sie eine(n) deutsche(n) Rechtsanwältin / Rechtsanwalt für Immobilienrecht oder lassen Sie den Notar bedingte Klauseln aufnehmen. Lesen Sie den BMJV‑Entwurf auf der Ministeriumsseite zusammen mit den Unterlagen des Verkäufers, bevor Sie sich binden.