Darf ein ausländischer Hypothekengeber in Deutschland tätig sein? BaFin‑Prüfung nach § 1 KWG und das „Merkblatt zur Erlaubnispflicht“

Was § 1 KWG regelt — der auslösende Tatbestand für die Erlaubnispflicht

§ 1 des Kreditwesengesetzes (KWG) definiert, welche Tätigkeiten als „Bankgeschäft“ oder Finanzdienstleistung in Deutschland gelten. Diese gesetzlichen Begriffsbestimmungen entscheiden, ob ein Anbieter ein Kreditgeschäft ausübt (z. B. Darlehensgewährung) oder sonstige regulierte Finanzdienstleistungen, und damit grundsätzlich der KWG‑Erlaubnispflicht unterliegt. (Siehe den amtlichen Wortlaut von § 1 KWG.)

Darf ein ausländischer Hypothekengeber in Deutschland tätig werden?

Kurz: Es kommt darauf an. Ein ausländisches Kreditinstitut kann deutschen Kunden grundsätzlich auf drei Wegen Darlehen anbieten: (A) grenzüberschreitend unter seiner Heimatautorisation Leistungen erbringen, (B) eine Zweigniederlassung in Deutschland errichten oder (C) eine inländisch zugelassene Gesellschaft gründen. Welche Option gilt, hängt vom Sitz und von den konkret erbrachten Dienstleistungen ab. Das BaFin‑Merkblatt zur Erlaubnispflicht beschreibt die maßgeblichen Prüf‑ und Abgrenzungskriterien und macht deutlich, dass die Kriterien der Europäischen Kommission und frühere aufsichtsbehördliche Praxis mitentscheidend sind.

Wann eine deutsche Erlaubnis erforderlich ist

Erfordert das Geschäft eine Tätigkeit im Inland (z. B. über eine Zweigniederlassung) oder erfüllt es die KWG‑Tatbestände für inländisches Bankgeschäft, ist in der Regel eine schriftliche Erlaubnis durch die BaFin bzw. eine inländische Zulassung erforderlich. Die BaFin‑Informationen zum Marktzutritt machen deutlich, dass die KWG‑Erlaubnis der Regelfall ist und Ausnahmen eng gefasst sind. Das Merkblatt weist zudem darauf hin, dass auch bei grenzüberschreitendem Geschäft bestimmte deutsche Pflichten — etwa Sorgfalts‑ und Geldwäschevorschriften — weiter gelten können.

Praktische Schritte: So prüfen Sie die Erlaubnis, bevor Sie das Darlehen aufnehmen

1) Fragen Sie den Kreditgeber nach seinen Erlaubnisdaten. Bei Banken aus dem EU/EEA‑Raum verlangen Sie die Lizenznummer und die Angabe der Heimaufsicht. Bei Nicht‑EWR‑Anbietern lassen Sie sich den vollständigen Firmennamen, die Heimatautorität und die Erlaubnis vorlegen.

2) Klären Sie, ob der Anbieter seine Leistungen mittels Passporting grenzüberschreitend erbringt, über eine registrierte Zweigniederlassung oder über eine inländische Gesellschaft. Passporting ist rechtlich etwas anderes als die Tätigkeit einer Zweigniederlassung.

3) Prüfen Sie die BaFin‑Merkblätter und fragen Sie bei der BaFin oder der Deutschen Bundesbank nach Bestätigung. Die BaFin‑Publikationen enthalten das „Merkblatt zur Erlaubnispflicht von grenzüberschreitend betriebenen Geschäften“ sowie Hinweise zum Marktzutritt und zur KWG‑Erlaubnis.

4) Prüfen Sie die Geldwäsche‑ und Identifizierungsverfahren. Das BaFin‑Merkblatt erinnert daran, dass deutsche Sorgfaltspflichten gegenüber inländischen Kunden auch bei grenzüberschreitendem Angebot einschlägig sein können.

5) Bestehen Sie auf schriftlichem Nachweis (Lizenzkopie, Bestätigung der Aufsichtsbehörde, Registrierung der Zweigstelle) und holen Sie unabhängige Rechts‑ oder Steuerberatung ein. Das ist besonders wichtig bei großen Darlehen oder wenn der Kreditgeber außerhalb des EU/EEA sitzt.

Wann Sie einen Anwalt oder Berater einschalten sollten

Wenn der Kreditgeber keine eindeutigen aufsichtsrechtlichen Nachweise vorlegt (Heimtlizenz plus Passporting‑Nachweis oder Registrierung als deutsche Zweigstelle), handelt es sich um ein erhöhtes Risiko. Lassen Sie die Unterlagen, den Darlehensvertrag und die Sicherheiten (z. B. Grundbucheintragung) von einem deutschen Bank‑ oder Immobilienrechtsanwalt prüfen. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen: Für Aufsichtsbehörden und Gerichte zählt die dokumentarische Nachweisführung.